R e i t что это

REIT — инвестиционные фонды недвижимости

REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации.

Выделяют три основные категории REIT: долевые, ипотечные и гибридные.

1. Долевые (Equity REIT). К ним относится примерно 91% всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие долевых REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.
2. Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7% от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1% фондов недвижимости.

У фондов недвижимости есть преимущества перед другими способами вложения средств:

• Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США.
• Диверсификация инвестиций. Чтобы при заданном уровне доходности снизить риск по портфелю, нужно прибегнуть к диверсификации — включению в портфель различных финансовых инструментов с целью повышения доходности и уменьшения риска. Так как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низкая, REIT являются прекрасным инструментом для диверсификации.
• Защита от инфляции. REIT обеспечивают неплохую защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.
• Высокая доходность. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательны для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала в отличие, например, от банковских вкладов, когда вкладчику заранее известен уровень дохода.
• Надежность. Не было ни одного случая банкротства REIT. Они гораздо надежнее, чем услуги брокеров или инвестирование в акции крупных компаний, которые могут обанкротиться при неблагоприятных условиях на рынке. «По надежности трасты сопоставимы с американскими гособлигациями,— говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.— Но облигации выгодно покупать при высоких учетных ставках Федерального Резерва, а бумаги трастов — при низких. Лучшим доказательством надежности REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды».

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

• форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
• управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
• акции должны находиться в свободном обращении;
• организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров — 100;
• не менее 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• в собственности 5 лиц может быть не более 50% акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
• в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75% совокупных инвестиционных активов;
• не менее 75% общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
• не более 20% активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010. В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

• не менее 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• REIT может быть только закрытого типа;
• компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
• капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Старший вице-президент и управляющий директор Hines в России Ли Тимминс считает, что в ближайшие годы будет разработано новое, более эффективное законодательство для ПИФов.

«Существуют довольно жесткие правила, но это хорошо для инвестора,— говорит генеральный директор компании «РВМ Капитал» Вадим Корсаков.— В России был проведен ряд исследований, чтобы понять, готова ли она к переходу к западной модели REIT. Страна полностью отвечает всем требованиям. Вопрос только в том, как и когда это произойдет».

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.

Турция

Дубай

Греция

Паспорта и ВНЖ

Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Фонды недвижимости REIT: что это и зачем в них инвестировать?

«Недвижимость» — одно только слово вызывает трепет у рядового гражданина, не имеющего понятия об инвестициях. Часто люди не знают, что могут вкладывать в строительство дома напротив, имея сбережения в размере одной зарплаты. В статье я раскрою понятия доступных инвестиций в недвижимость на примере Rеit-фондов.

Что такое REIT?

Reit — это аббревиатура от «Real Estate Investment Trust», что в переводе с английского означает — «Инвестиционный фонд недвижимости». Воплощением идеи стали юридические лица, управляющие компании, владеющие недвижимостью, приносящей доход. Инвестор покупает долю в открытом фонде и получает дивиденды в виде процентов на свой вклад.

Весомым преимуществом инвестиций в недвижимость является пассивный характер дохода. Такой вид инвестирования пользуется популярностью у людей, имеющих опыт в инвестировании, в том числе и у меня.

Среди преимуществ выделю:

• Низкий порог входа. Например, стать совладельцем прибыльной в Украине отельной инфраструктуры можно, имея капитал от $10 000 тыс. долларов;
• Диверсификация. Rеit инвестирует в несколько объектов;
• Ликвидность актива. Купля-продажа актива осуществляется на бирже за минуту;
• Отсутствие комиссий за владение паем;
• Долю в фонде не нужно обслуживать ремонтировать и контролировать;
• Профессиональное управление портфелем сосредоточено в руках управляющей компании, а, передав право управления личному финансовому советнику, можно заниматься только подсчетом дивидендов;
• Комбинированная доходность;
• Получение прибыли от дивидендов и роста курсовой стоимости ценных бумаг фонда;
• Защита от инфляции. При нормальных рыночных условиях недвижимость дорожает соответственно темпам инфляции;

• Весомая корреляция прибыли с ростом процентных ставок центральных банков стран, в которых находится имущество фонда. Если наблюдается рост процентной ставки, то покупательская способность падает за счет дорогих кредитов. Вместе с ней снижается спрос как на стадии строительства, так и на аренду;
• Рыночный риск. Заключается в привязке к валютному курсу, если наблюдается его рост, то население чаще отказывается от ипотечных кредитов, снижая доходность ипотечных фондов;
• Риск кредитного плеча. Рейты одалживают большие суммы и в случае экономического спада долговая нагрузка снижает их активность;
• Риск неплатежеспособности арендатора. Фонды полагаются на добросовестную арендную плату и при неэффективном управлении дивидендные выплаты будут снижены;
• Перенасыщение предложения. При большом количестве предложений по аренде ее цена падает.

Какие REIT выплачивают дивиденды

Американские Reit закон обязывает выплачивать дивиденды в размере 90% полученных доходов, оставляя в компании 10% прибыли на покрытие операционных издержек.

Не думайте, что фонды сами по себе такие щедрые — при купле-продаже инвестор платит комиссию управляющей компании, создавшей Rеit.

Дивидендная доходность для валютных рейтов колеблется от 2% до 10% и зависит от выбора управляющей компании, предназначения и географии строительных площадей.

Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT

Граждане Украины платят налоги с доходов от Reit по ставке аналогичной дивидендной — 9 % + 1.5% военный сбор и 18% + 1.5% при купле-продаже.

При инвестировании в иностранные, например, американские Rеit учитывайте, что платить налоги будете и с курсовой разницы от купли-продажи. Между Украиной и США действует договор по избежанию двойного налогообложения. Налоги на дивиденды с американских рейт получится сократить, заполнив форму W — 8BEN.

Как выбрать REIT для инвестиций

Компании вкладывают в недвижимость любой формы: офисы, жилые дома, склады, гостиницы, больницы, сервисные центры, дата-центры и даже тюрьмы.

Как выбрать хороший Reit? — Ознакомиться с его содержанием. Если площадь находится в аренде или еще хуже — под арестом, то приносить доход она явно не будет. Проследите за наполнением фонда: гостиницы должны быть конкурентными, а офисы сдаваться в аренду, принося прибыль управляющей компании и дивиденды частному инвестору. Выбирайте американские фонды с капитализаций минимум в 20-30 млрд. долларов.

Ориентируйтесь на географию недвижимости, например, в Китайском Гонконге или Шанхае всегда остро стоит вопрос с нехваткой офисов и цена аренды постоянно растет.

Чем дороже аренда, тем более прибыльным будет Reit. Не пренебрегайте наличием диверсификации, если компания владеет недвижимостью в 50 странах, то это надежнее, чем в офисы в одном дорогостоящем Сингапуре.

Какие REIT может купить частный инвестор

Из сотен публичных фондов недвижимости более 300 имеют американское происхождение и доступны к покупке украинцами через брокерскую компанию с юрисдикцией США — «Interactive Brokers».

На долю США припадает 60% мировых фондов, занимающихся недвижимостью. Запомните, что Reit это не новообразование, а компания, акции которой торгуются на бирже. Занимается она не выпуском продукции, а совершает операции с недвижимостью, извлекая выгоду.

Перед покупкой акций изучите квартальные финансовые отчеты, мультипликаторы FFO и его скорректированную версию AFFO. Для покупки фондов за рубежом необходимо иметь брокерский счет, желательно у надежного брокера с историей, например, «Interactive Brokers». Как открыть счет я рассказывал в статье.

На какие REIT обратить внимание: советы экспертов

Ценовой рост фондов, связанных с инновациями, за год может дать и 200% прибыли при стабильно растущем спросе. Обратите внимание на Health Care Reit, инвестирующий в жилье для пенсионеров.

Фактором, прогнозирующим рост этого сектора, становится старение поколения беби-бума. Ожидается, что возрастная категория старше 80 лет станет одной из самых быстрорастущих до 2029 года. Если такой сценарий сбудется, то владелец такого Reit явно получат выгоду.

Обратите внимание, что наибольшими по капитализации Reit в 2022 году являются:

Штаб-квартиры всех фондов размещаются на территории США и только 40 крупных фондов недвижимости находятся за территорией штатов. Некоторые из них: Link real Estate Investment Trust (Гонконг), Scentre Group (Австралия) , Sergo Plc (Великобритания).

Украинский REIT

В 2023 году в Украине появился первый Reit под названием «Inzhur». Компания бизнесмена-инвестора Андрея Журжия получила лицензию госрегуляторов на управление коллективными инвестициями.

Inzhur инвестирует в покупку коммерческой недвижимости с последующей передачей ее в аренду на 20-30 лет. За семь лет компания построила и передала в аренду 30 объектов: от помещений для супермаркетов до логистических центров.

Украинцам доступны к покупке фонды «Инжур 1001&», «Инжур 2001», «Инжур супермаркет» с минимальной оценкой вложений от 3-х квадратных метров площади с получением дивидендов. При получении дивидендов от украинских компаний они выступают налоговыми агентами.

Еще одним перспективным направлением считаю инвестиции в аграрную промышленность Украины. Начиная с 2000 года, средняя рентабельность инвестиций в украинский агропромышленный комплекс составила 22.5%.

Из украинских земельных ПИФ могу отметить SI CAPITAL — первый украинский аграрный паевой фонд, получающий прибыль от операционной деятельности, купли-продажи и роста стоимости земли сельскохозяйственного назначения. География компании сосредоточена на землях, минимального пострадавших от российского вторжения на западе и в центре страны.

Общий земельный фонд Украины доступен к изучению в справочнике «Земельный фонд Украины» 2020 года выпуска. Инвесторам будет интересна информация о динамике цен после открытия рынка земли, объемы обработки и цены на землю, пребывающую в частной и государственной собственности.

Что выбрать частному инвестору

Выбирайте Reit с локациями объектов в местах высокого трафика. Чем больше поток людей, тем выше аренда, с которой вы будете получать дивиденды.

Ориентируетесь в списках арендаторов. Лучше, когда это сетевые магазины, крупные ТЦ или популярны логистические хабы, например, украинской — «Новой почты» или американского — «Amazon».

После покупки части пая в Reit владелец получает сертификат, по которому он имеет право на получение дивидендов, а если объект будет продан, вы получите часть прибыли из выросшей стоимости пая за время удержания в портфеле.

Начните инвестировать с небольших сумм, инвестируйте с теми и в то, чему доверяете. Кому доверить свои деньги для заработка подскажет финансовый советник — работа у него такая.

Классификация REIT

Разновидностей Rеіt всего три:

1. Долевые (Equity). Доход получают от арендной платы и продажи объектов, находящихся в собственности фонда — самый распространенный на фондовом рынке;
2. Ипотечные (Mortgage). Прибыль получают из инвестиций в ипотеку или долговые ценные бумаги компаний застройщиков;
3. Смешанные (Hybrid). Учредители вкладывают в разработку и покупку объектов, на рынке встречается редко.

Rеіt классифицируют по отраслям: офисные, промышленные (производственные площади и склады), розничная торговля (магазины), жилье и другие.

Особенности REIT

Выгодно отличает рейт от привычной покупки квадратных метров его высокая ликвидность. На бирже торгуются сотни инструментов, продать их можно в моменте, получив долларовый эквивалент стоимости.

Rеіt можно отнести и к категории хеджирующих активов, так как выручка не подвержена инфляции. Арендная плата, которая в большинстве случаев становится основной статьей доходов и растет параллельно инфляции, если отсутствуют другие триггеры, например, война.

Для изучения Reit не совсем подходят классические показатели P/E и P/S, в межфондовой среде используйте P/FFO, P/AFFO, S/FFO.

ETF фондов недвижимости

Как же без популярного у украинцев способа инвестировать в американский рынок через ETF. Инвестирование в ETF, включающий набор Reit компаний, облегчит задачу по выбору конкретных ценных бумаг.

Крупнейшим ETF-фондом на объекты недвижимости стал Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), доходность — 9%, комиссия — 0.12% в год. Включает 185 объектов разного назначения.

Риски для инвестора

Неправильный выбор — вот, что самое опасное при инвестировании в Rеіt. Например, вы вкладываете в отель на стадии строительства, но он не привлекает клиентов и прогорает. Цена вашей доли равна нулю, не говоря уже про дивиденды. Рынок недвижимости волатилен и тренды, хоть и нечасто, но меняются.

Снижения риска — это первоочередная задача финансового советника, работающего как с управляющими компаниями, так и с частными инвесторами.

Почему сейчас стоит обратить внимание на рейты?

Рынок недвижимости в Украине начинает свое восстановление, по состоянию на май 2023 года в сравнении с довоенным уровнем 90% строительных площадок на западе страны восстановили свою работу. В столице продажи запущены на 79%, в Днепропетровской — на 72% и даже в прифронтовых Харьковской — 26% и Запорожской — 36% от довоенного уровня.

Строительство в Киеве восстановилось на 54% и вместе с ростом объемов будет расти и цена квадратных метров. В течение 2-3 лет в Украине планируется основание около 10 Reit. Чтобы не пропускать всю актуальную информацию, подписывайтесь на мой инстаграм

Иностранная недвижимость, заключенная в Rеіt, также продолжает размеренное подорожание, а темпы строительства особенно в курортных областях не утихают. Стоит обратить внимание на Турецкие Rеіt, занимающиеся восстановлением пострадавших от землетрясения регионов, ведь проектов по восстановлению с последующей сдачей в аренду там достаточно.

Примеры компаний

«Equinix» — фонд, содержащий в себе объекты недвижимости, а именно серверные фермы и дата-центры, которых в его арсенале около 250. Услугами «Equinix» пользуются компании Microsoft, Google, Zoom, не дающие повода сомневаться в своей платежеспособности.

«Sіmon Property» — оператор торговой недвижимости в США. «Sіmon Property» контролирует площади под торговыми центрами, бутиками и ресторанами. Имущество сконцентрировано в США, но имеет площади в Латинской Америке, Европе и Азии.

«Kimco Realty» — управляющая компания, не только владеет торговыми площадями в США, но и активно их модернизирует, ориентируясь на благоустройстве рынков.

«Macerich» — компания, занимающая третье место по объемам владения торговыми площадями в США.

Вы, наверное, заметили, что в списке большинство компаний владеют торговыми площадями. Это потому, что арендная плата за них гораздо выше традиционной аренды жилых помещений или офисов- учитывайте это при выборе рейт фонда.

Отрасли

Отраслевое деление столь обширно, как и количество строительных площадей: от индустрии развлечений до гражданской и частной инфраструктуры.

Стабильностью отличаются индустриальные рейт, например, логистические центры. Выделить можно компанию «Prologis», через склады которой проходит 2.3 % мирового ВВП. За стабильностью следуют небольшие выплаты в размере около 3%, но и надежность не поддается сомнению.

Обратите внимание на специализированные рейт, занимающиеся предоставлением в аренду помещений для хранения серверов с базами данных и другие области электронной коммерции ( Digital Realty Trust, Equinix).

Для любителей рискнуть и получить высокие дивиденды существуют сообщества, занимающиеся инновационными проектами, например, сдающие специальные помещения для выращивания марихуаны (Innovative Industrial Properties).

FAQ

Что такое фонды недвижимости?

Инвестиционный инструмент, позволяющий получать доход от сдачи недвижимости в аренду с низким порогом входа через покупку акций компании, владеющей недвижимостью.

Как платят дивиденды Reit?

Выплаты поступают на брокерский счет через установленный фондом временной промежуток. Прибыль зависит от размера доли в фонде, на которую начисляется процент от 2 до 10 в зависимости от географии и специализации фонда.

Как купить акции Reit?

Для покупки акций Reit откройте брокерский счет на платформе Interactive Brokers. В поиске по тикеру найдите нужный фонд, выберите количество акций и нажимаете «купить», после чего акции фонда перейдут в ваш инвестиционный портфель.

Инвестиции в фонды недвижимости

Инвестировать в недвижимость можно разными способами. Среди российских частных инвесторов распространены вложения в строящиеся объекты, чтобы получить прибыль от их продажи по более высокой цене, а также сдача недвижимости в аренду. Оба варианта требуют первоначального капитала, достаточного для покупки актива, а также большой вовлечённости со стороны инвестора. Инвестиции в фонды – хорошая альтернатива для тех, кто не располагает нужным количеством денег или не хочет вникать в вопросы управления активами.

Фонды недвижимости существуют в двух основных вариантах: REIT (американская модель, которая реализована и в других западных странах) и ЗПИФ недвижимости (российский вариант, имеющий отличия от зарубежных фондов).

Автор статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ

• Заголовки

14 апр. 2023

REIT

REITs – иностранные фонды (изначально появились в США, но сейчас присутствуют во множестве стран Европы, Азии, Латинской Америки). Этот инструмент даёт инвесторам доступ к зарубежному рынку и позволяет вкладывать в него средства так же, как и в другие отрасли — через покупку бумаг отдельных компаний.

Что это такое

REIT (Real Estate Investment Trust) – это фонд коллективных инвестиций, который вкладывает средства участников в недвижимость и получает от этой деятельности доход. Основная часть прибыли распределяется в виде дивидендов между владельцами ценных бумаг фонда пропорционально их долям.

В отличие от российских паевых фондов, REIT является юридическим лицом. Это управляющая компания, которая соответствует определённым требованиям закона.

Например, законодательство США требует, чтобы не менее 75% активов REIT было вложено в недвижимость, а доходы от неё в совокупности (от аренды, продажи, закладных и т. д.) составляли минимум 75% всех доходов фонда. Это может быть только налогооблагаемая организация, состоящая минимум из 100 акционеров. При этом владеть половиной и более акций не должны меньше 5 лиц. В качестве дивидендов выплачивается не менее 90% дохода фонда, а взамен они освобождены от налогов, которые действуют только в части нераспределенной прибыли.

Комплексным индексом REIT является FTSE EPRA, в который входят более 450 компаний с капитализацией свыше 3 триллионов долларов.

Дивидендная доходность фонда, как правило, составляет от 2 до 5% (самая высокая среди других инструментов по показателю total return за последние 10 лет). Для некоторых фондов он может достигать и 10%, но инвестиции в такие инструменты обычно сопряжены с более высокими рисками.

Налогообложение доходов от REIT для российских инвесторов аналогично доходам от акций иностранных эмитентов. Налоги потребуется уплатить с дивидендного дохода и разницы между ценой покупки и продажи бумаг в случае их реализации.

Особенности и риски

Используя этот инструмент, инвестор, по сути, вкладывается в бизнес управляющей компании, принимая на себя сопутствующие риски.

Бумаги REIT свободно обращаются на бирже и имеют больше сходства с обычными акциями: обладают высокой ликвидностью, но в сложные экономические периоды подвержены волатильности. Кроме того, REIT используют кредитное плечо, поэтому они подвержены кредитному риску и даже риску банкротства.

Вложения в фонды защищены от возможных рисков сильнее, чем инвестиции в один объект недвижимости, но полностью исключить их невозможно.

В определённой степени застраховаться от макроэкономических и страновых рисков позволяет выбор фондов с хорошей диверсификацией, работающих на стабильных рынках. Однако с 2022 года инвестиции в зарубежные инструменты, в том числе в REIT, несут для россиян ещё и риски заморозки или изъятия активов. Поэтому сегодня перед инвестором в REIT стоит непростая задача – до приобретения акций не только проанализировать качество инвестиционного портфеля фонда и его текущее состояние, но и в полной мере оценить геополитические риски.

Порог входа

REIT имеют низкий порог входа, доступный практически каждому инвестору. Цены на бумаги таких фондов начинаются от нескольких долларов, но для некоторых необходим статус квалифицированного инвестора.

Виды

Существует следующая классификация по источникам дохода:

• долевые (Equity) получают основной доход от ренты, таких фондов подавляющее большинство;

• ипотечные (Mortgage) зарабатывают за счёт процентов по ипотечным кредитам. Составляют около 7% от общего числа фондов;

• смешанные (Hybrid) сочетают предыдущие два варианта доходов. Таких фондов немного, около 1% от общего количества.

REIT классифицируются и в зависимости от секторов недвижимости, к которым относятся объекты под управлением компании. Например, существуют фонды, в состав которых входят офисы (Office), производственные и складские помещения (Industrial), торговые объекты (Retail) и другие (более 10 видов). Есть и крупные фонды, инвестирующие в разные сегменты – Diversified REIT.

ЗПИФ

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФн) часто называют российским аналогом REIT, однако между этими инструментами есть ряд принципиальных отличий.

Что это такое

ЗПИФн не является юридическим лицом, это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда. В него могут входить коммерческая недвижимость, жильё, другое недвижимое имущество и имущественные права.

Управление ЗПИФн осуществляет управляющая компания – профессиональный участник рынка ценных бумаг. Она привлекает капитал инвесторов, управляет имуществом, сдаёт его в аренду, получая за свои услуги комиссионные.

Частные инвесторы покупают паи – ценные бумаги фонда, подтверждающие долю в общем имуществе. Собственник пая вправе получать доход от недвижимости пропорционально своей доле. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества и действий управляющей компании.

Особенности и риски

Для российского инвестора покупка пая – более предпочтительный способ, чем REIT.

Инвестируя в ЗПИФн, человек становится одним из собственников имущества фонда, то есть приобретает долю реального актива. Управляющая компания управляет этим имуществом, но при этом отвечает по своим обязательствам сама, на инвестора не ложатся дополнительные риски, связанные, например, с банкротством УК. Если у неё возникнут финансовые проблемы, средства фонда перейдут под управление другой компании, а вложенный капитал не сгорит.

Инвестиции в паевые фонды в России детально регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством. Инфраструктура ЗПИФ включает независимый спецдепозитарий, регистратора, оценщика и аудитора, – это делает работу УК максимально прозрачной.

• низкая волатильность,
• возможность получать регулярный доход за счёт арендных платежей, которые индексируются на уровень инфляции,
• налоговые льготы,
• конфиденциальность.

Основной риск инвестора в связан с действиями управляющей компании. Ошибочный выбор объектов, плохое управление, несвоевременное решение возникающих проблем могут плохо влиять на доходность и даже выводить её в минус.

Но и при грамотном управлении высокая отдача от вложений в ЗПИФ не гарантирована. Она зависит не только от профессионализма управляющей компании, но и от динамики цен на рынке. В среднем инвестиции в ЗПИФн приносят владельцам паёв до 7-15% годовых, что позволит как минимум сохранить капитал даже в периоды экономических потрясений и высокой инфляции.

Порог входа

Порог входа в ЗПИФн значительно ниже, чем затраты на самостоятельную покупку недвижимости, но выше, чем на покупку REIT. Среди предложений на рынке есть фонды с порогом входа от 100 тысяч рублей. Средний чек неквалифицированного инвестора в России составляет 1,5 млн рублей, а квалифицированного – 15 млн рублей.

Виды ЗПИФ

В зависимости от стратегии инвестирования и источника дохода фонда можно выделить три основных вида ЗПИФн, действующих в России:

• рентные фонды, которые получают основную прибыль от арендных платежей;
• девелоперские фонды, которые вкладывают средства в строительство или реконструкцию;
• фонды смешанных инвестиций, которые совмещают разные стратегии или объекты.

• фонды коммерческой недвижимости (могут включать объекты из одного сегмента или нескольких);
• фонды жилой недвижимости;
• земельные фонды;
• комбинированные фонды.

Как минимизировать риски инвестирования в фонды недвижимости

Свести к минимуму риски инвестиций в фонды недвижимости позволят:

• понимание своих целей и степени готовности к риску;
• выбор надёжного управляющего;
• диверсификация.

Сравнение REIT и ЗПИФн

Порог входа
Низкий, вложить возможно до 100$
Высокий, в среднем 300-1500 тыс.руб.
Ликвидность
Организационно-правовая форма
Юридическое лицо, зарубежный фонд коллективных инвестиций
Инвестиционный инструмент под управлением управляющей компании
Срок окупаемости
В среднем 25-30 лет
В среднем 9-15 лет
Простота покупки/входа
Можно купить акции на иностранной бирже, либо на российской бирже через иностранного брокера

Можно войти в фонд только на этапе его формирования. Неквалифицированным инвесторам несколько сложнее инвестировать в ЗПИФ.

Окупаемость

Срок окупаемости любых инвестиций можно примерно рассчитать, зная доходность в процентах годовых.
Вложения в ЗПИФн, приносящие пайщикам от 8 до 15%, в среднем окупятся за 9 лет. Иностранные фонды приносят от 2 до 5% годовых, в среднем окупятся почти за 29 лет.

Сравнение средней окупаемости REIT и ЗПИФн

Эти расчёты очень приблизительны, так как не учитывают курсовую разницу (REIT приносит прибыль в долларах США), изменение стоимости имущества к моменту погашения и многие другие факторы.

Выбор фонда недвижимости

При выборе REIT необходимо изучить отчётность управляющей компании, обратив внимание на следующие показатели:

• FFO (Funds From Operations) – основной показатель, который отражает денежный поток и позволяет оценить качество фонда. Рассчитывается в абсолютных числах. Его можно увидеть в отчётности фонда либо рассчитать по формуле: денежный поток = чистый доход + амортизация − прибыль от продаж недвижимости;

• FFO/S (Funds From Operations per Share) — мультипликатор, который показывает денежный поток в расчёте на одну акцию. Его обычно оценивают в процентах к предыдущему периоду и публикуют в отчётности. Увеличение этого показателя ведёт к росту дивидендов, уменьшение – к снижению. Снижение возможно не только из-за уменьшения денежного потока, но и за счёт увеличения числа акций, это надо учитывать при анализе;

• P/FFO (Price to Funds From Operations) – мультипликатор, который используется для сравнения фондов недвижимости между собой. Чем ниже полученный результат, тем привлекательнее бумаги REIT с точки зрения инвестиций. Наиболее объективным будет сравнение фондов из одного сектора.

При выборе ЗПИФн в первую очередь следует оценивать надёжность и профессионализм компании, которая управляет фондом, так как от её действий зависит результат.
Существует три основных показателя, которые управляющие инвестициями в недвижимость используют для описания доходности инвестиций, и которые важны для инвестора:

• TVPI (Total Value to Paid-In) – мультипликатор, который отражает номинальную сумму, которую инвестор получает после выхода из инвестиции, и выражается в коэффициенте относительно первоначально вложенного капитала;

• IRR (Internal Rate Return) – показатель, выражающий доходность, которую инвестор получает на вложенный капитал;

• CoC (Cash-on-Cash) Return – показатель, характеризующий текущую доходность инвестиций в недвижимость в процентах годовых, то есть то, какой регулярный поток будет получать инвестор на внесённый капитал.

В России часто встречается также показатель доходности в виде срока окупаемости (Payback Period), однако, в мировой практике он практически не используется.

При оценке любых показателей важно помнить, что расчёт результатов у разных управляющих зависит от того, придерживается ли компания общепринятых стандартов. Кроме того, доходность за предыдущий период не гарантирует аналогичной доходности в будущем.

Как купить

REIT можно купить в том же порядке, что акции и облигации иностранных эмитентов:

• на зарубежных биржах, открыв брокерский счёт у иностранного брокера;
• на Санкт-Петербургской бирже через российских брокеров.

Для большей диверсификации можно вложиться в ETF на фонды недвижимости, которые также торгуются на бирже. ETF (Exchange Traded Funds) — это биржевые фонды, которые инвестируют в определённые активы или их группы. ETF на фонды недвижимости могут включать в свой состав акции десятков REIT, а в некоторых американских фондах их больше сотни. ETF обычно содержат акции, отобранные по географическому или секторальному признаку.

Сейчас, в связи с действием санкций в отношении ряда российских брокеров и ограничениями для инвесторов из России, купить иностранные ценные бумаги может быть сложно. Кроме того, такие инвестиции несут повышенные риски, в том числе потери вложенных средств.

Паи ЗПИФн обычно не находятся в свободном обращении. Приобрести их можно только при создании фонда или во время дополнительной выдачи инвестиционных паёв. Погашаются паи по окончании срока действия ЗПИФ или в других случаях, предусмотренных законом.

Вторичное обращение паёв закрытого фонда допускается, если это предусмотрено в правилах доверительного управления. Биржевое обращение упрощает куплю-продажу паёв и выхода из них. Процесс приобретения ЗПИФн для неквалифицированных инвесторов в этом случае будет таким же, как покупка других ценных бумаг на бирже. Владелец пая биржевого фонда, в свою очередь, может быстро найти покупателя и продать пай по приемлемой цене. Купить пай закрытого фонда можно:

• для внебиржевых ПИФ – в управляющей компании;

• для фондов, которые торгуются на бирже – у брокеров, инвестиционных, финансовых компаний.

Пай ЗПИФн можно купить и у другого пайщика, который не хочет ждать срока окончания фонда, чтобы получить доходность к погашению. О переходе прав должен быть уведомлен регистратор, который внесёт изменения в реестр владельцев.

Это общий порядок, который может иметь особенности, связанные с видом паевого инвестиционного фонда. Например, пайщиком фонда для квалифицированных инвесторов не сможет стать человек, не обладающий таким статусом.

Инвестиционные трасты – как через них инвестировать

Согласно определения, содержащегося в статье 11 Налогового кодекса РФ, траст – это иностранная структура без образования юридического лица, которая вправе осуществлять деятельность по получению дохода в интересах своих участников.

Порядок и условия инвестирования через трасты зависят от законов страны, в которой такая структура создана. Например, по британскому законодательству траст – это соглашение, по которому имущество передаётся в распоряжение управляющим, но владеют им и получают доход бенефициары. Объектом доверительной собственности признаётся любое имущество, как движимое, так и недвижимое.

В российском правовом поле создание инвестиционных трастов не предусмотрено. Наиболее схожим по юридической природе с зарубежным трастом является институт доверительного управления, регулируемый нормами гражданского законодательства РФ.

В этом случае управление объектами недвижимости в интересах владельца осуществляет управляющая компания. Ею может быть организация, имеющая лицензию ЦБ РФ на этот вид деятельности. УК совершает юридические действия с имуществом, зарабатывая для собственника прибыль. За свои услуги управляющий получает вознаграждение, размер и порядок которого прописывают в договоре доверительного управления.

Чтобы передать имущество в доверительное управление, необходимо заключить соответствующий договор, а при инвестировании через ЗПИФн – присоединиться к типовому договору путём подачи заявки в управляющую компанию.

Как REIT, так и ЗПИФ недвижимости – надёжные инструменты для сохранения и преумножения капитала. Выбор вида инвестиций в фонды недвижимости зависит от целей инвестора, горизонта инвестирования и готовности к риску.

REIT

После кризиса 2008 года прошло уже более четырех лет. За это время экономики ведущих стран мира практически восстановились от его последствий, фондовые рынки этих стран показывают впечатляющие темпы роста, устанавливая все новые и новые максимумы. Исключением остается Россия. За последние четыре года фондовый рынок нашей страны существенно отстал от своих западных коллег с точки зрения динамики движения и объема торгов. Иностранные инвесторы потеряли всякий интерес инвестировать в наши ценные бумаги и пока не ясно, когда этот интерес к ним вернется вновь.

В связи с этим, а также с наличием определенных политических и валютных рисков нашего государства, все больше россиян задумываются об инвестициях за рубежом. Но какие есть у простого частного инвестора возможности и пути решения данной задачи? Мы постараемся разобрать наиболее доступные, понятные и, вместе с тем, надежные инструменты и доходные инструменты, которые можно использовать для формирования портфеля зарубежных инвестиций.

Начнем с рассмотрения инструмента, которым в России пользуется огромное количество частных инвесторов – это недвижимость. Наиболее распространенным вариантом является покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Разберем этот вариант подробнее. У вас есть новая двухкомнатная квартира в одном из спальных районов региональных центров, которую вы купили за 2,6 млн. рублей. Вы ее сдаете по 14 тысяч в месяц, что соответствует годовому доходу в размере 168 тысяч. Рост стоимости самой квартиры составит за год около 10-12%, доход от сдачи в аренду – 6,5% при условии отсутствия «простоя». Итого имеем, что в лучшем случае ваша доходность составит около 17% в год. Хорошая доходность, бесспорно. Но инвестиции в недвижимость имеют ряд нюансов и рисков, которые нужно учитывать:

1. Высокий порог входа. Чтобы инвестировать в недвижимость в России нужно обладать серьезным капиталом.

2. Ликвидность. У вас могут возникнуть сложности с быстрой продажей своей недвижимости в случае необходимости. Если деньги понадобятся срочно, придется существенно снижать цену для быстрой продажи.

3. Отсутствие арендаторов. Вполне возможно, что вы не сразу найдете арендаторов и из-за «простоя» потеряете часть прибыли.

Есть ли у простых инвесторов, не обладающих серьезным капиталом альтернатива? Есть – зарубежные фонды недвижимости REIT`s. REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам.

Выделяют три основные категории REIT: рентные, ипотечные и гибридные.
Рентные (Equity REIT). К ним относится примерно 91 % всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие рентных REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.
Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7 % от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию рентных и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1 % фондов недвижимости.

В сравнении с классической покупкой недвижимости, REIT обладают следующими преимуществами:

1. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему объект недвижимости, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США и Европы.

2. Диверсификация инвестиций. Чтобы при заданном уровне доходности снизить риск по портфелю, нужно прибегнуть к диверсификации — включению в портфель различных финансовых инструментов с целью повышения доходности и уменьшения риска. Так как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низкая, REIT являются прекрасным инструментом для диверсификации.

3. Защита от инфляции. REIT обеспечивают неплохую защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.

4. Высокая доходность. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательны для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала в отличие, например, от банковских вкладов, когда вкладчику заранее известен уровень дохода.

5. Надежность. Не было ни одного случая банкротства REIT. Они гораздо надежнее, чем услуги брокеров или инвестирование в акции крупных компаний, которые могут обанкротиться при неблагоприятных условиях на рынке. По надежности трасты сопоставимы с американскими гособлигациями, но облигации выгодно покупать при высоких учетных ставках Федерального Резерва, а бумаги трастов — при низких. Лучшим доказательством надежности REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды.

6. Низкий порог входа. Для инвестиций через фонды не обязательно обладать серьезным капиталом. Достаточно иметь сумму от тысячи долларов.

Наибольшей популярностью пользуются фонды США, Германии и Великобритании.

Рассмотрим инвестиции в REIT на конкретном примере. Фонд iShares FTSE NAREIT Real Estate 50 (FTY), основанный в 2007 году, торгуется на NYSE. Фонд выплачивает дивиденды своим вкладчикам в размере 3,5% годовых ежеквартально. Кроме того, за последние два года стоимость акций фонда выросла на 19%, а за последние четыре года на 98%.

Анализируя два варианта инвестиций – вложение в недвижимость в России и приобретение акций фондов недвижимости, мы видим, что они практически идентичны по доходности. Но есть одно «но». Вложения в REIT приносят вкладчику доходность в долларах, а это уже серьезно меняет картину. На сегодняшний день ставки по валютным депозитам в российских банках составляют 2-3%, что существенно хуже результатов работы REIT. Также следует учитывать ситуацию, которая в настоящее время складывается на рынке недвижимости США – все больше людей отказывается от покупки собственных домов, предпочитая снимать жилье. Этот факт оказывает положительное влияние на деятельность REIT, поскольку растет спрос на их недвижимость и, соответственно, растут потоки арендных платежей. Учитывая возможные риски для отечественной валюты и ее зависимость от настроения западных участников рынка, стоит серьезно подумать о включении в свой инвестиционный портфель доли на зарубежных рынках, и в частности подумать о пересмотре стратегии инвестиций в недвижимость.